Hypothek - Immer bezahlt und doch verloren

Das ganze Geld von Maya und Ernst Kälin steckt in ihrem Haus. Sie haben es vor 35 Jahren gebaut, nach der Hochzeit, mit ihrem Ersparten und einer Hypothek von der Bank. Die Zinsen haben sie immer pünktlich bezahlt, und sobald etwas Geld auf der Seite lag, tilgten sie damit die Schulden bei der Bank.

Nun stehen die Kälins kurz vor der Pensionierung. Gleichzeitig wollen sie ihre Hypothek verlängern, weil das Haus noch nicht ganz abbezahlt ist. Sie vereinbaren einen Termin bei der Bank, reichen alle verlangten Unterlagen ein. Sorgen machen sie sich keine. Bis zum Bescheid.

Eine Verlängerung der Hypothek komme wegen der zukünftigen Einkommenssituation nicht infrage, sagt die Bank, im Gegenteil: Man rate zum Verkauf des Hauses, denn die Kälins könnten es sich nicht mehr leisten. Die Kälins heissen in Wahrheit anders, ihre Probleme aber sind real. Und sie sind damit nicht allein.

"Banken drohen Pensionierten vermehrt damit, Hypo­theken nicht zu erneuern oder gar zu kündigen, weil die Tragbarkeit nicht mehr gegeben sei", sagt Adrian Wenger, Immobilienexperte beim VZ Vermögenszentrum. Seit letztem Sommer sei die Zahl der entsprechenden Anfragen bei der Beratungshotline hochgeschnellt. "Im Moment rufen uns fast ausschliesslich ältere Kunden an, die um ihr Haus fürchten", so Wenger.

In den Jahren zuvor sei dies kaum je ein Thema gewesen. Dass dieser Sturm letzten Sommer aufzog, sei kein Zufall, glaubt Wenger. Seit dem letzten Jahr steht der Immobilienmarkt verstärkt im Fokus der Regulierungsbehörden. Um einer Blase entgegenzuwirken, haben sie die Banken gedrängt, strengere Regeln für die Hypothekenvergabe zu erlassen.

Für ältere Kreditnehmer hat sich laut der Bankiervereinigung zwar nichts geändert. In der Praxis sei aber eine härtere Gangart spürbar, sagt Wenger, insbesondere was die Tragbarkeitsprüfung anbelangt. Diese schreibt vor, dass die Kosten für die Hypothek einen bestimmten Anteil des regelmässigen Einkommens nicht übersteigen dürfen - meist ein Drittel.

Ansonsten geht man davon aus, dass sich jemand die Hypothek langfristig nicht leisten kann. Ein Beispiel: Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5 Prozent, plus Nebenkosten von 1 Prozent des Liegenschaftswerts. Für eine Hypothek von 800'000 Franken und einen Liegenschaftswert von 1,5 Millionen ergeben sich Eigenheimkosten von 55'000 Franken pro Jahr.

Das Renteneinkommen müsste demnach also mindestens 165'000 Franken betragen, damit die Bank die Hypothek gewährt. Das Problem: Mit der Pensionierung sinkt das Einkommen oft auf einen Schlag um rund 30 rozent. Bei vielen älteren Bankkunden kommt erschwerend hinzu, dass sie einen Grossteil ihrer Hypothek abgezahlt haben - denn dieses Geld steht ihnen nun nicht mehr zur Verfügung, um das Einkommen aufzubessern.

Nimmt ein Hausbesitzer zum Beispiel 500'000 Franken aus der Pensionskasse, um damit sein Haus zu amortisieren, spart er zwar rund 10'000 Franken an Zinsen pro Jahr. Gleichzeitig entgehen ihm aber rund 30'000 Franken Rente pro Jahr, die ihm die Bank als Einkommen angerechnet hätte.

Noch komplizierter wird es, wenn das Haus stark an Wert gewonnen hat, weil es zum Beispiel an einer begehrten Lage steht. Denn je höher der Liegenschaftswert, desto höher sind die kalkulierten Nebenkosten - und desto höher müssen die Einnahmen sein, damit die Tragbarkeitsrechnung aufgeht.

Daraus ergibt sich eine paradoxe Situa­tion: Wer die Hypothek ein Leben lang immer weiter amortisierte, kann sein Haus am Ende doch noch verlieren, weil er für eine neue Hypothek zu wenig flüssige Mittel hat. Der Schock bei den Betroffenen ist laut Wenger gross: "Sie fühlen sich von ihrem Kreditgeber hintergangen."

Insbesondere, weil Banken zum Teil kurzen Prozess machen mit Eigentümern, die sich ihr Haus nicht mehr leisten können: Sie setzen ihren Kunden eine Frist, innert der sie ihr Haus verkaufen müssen, berichtet Wenger. Meist sei das der richtige Entscheid: "Viele Pensionierte haben sich bei der Finanzplanung verkalkuliert und sollten sich von ihrem Haus trennen, weil sie es auf lange Sicht nicht finanzieren können."

Allerdings trügen die Kreditinstitute eine Mitverantwortung, sagt Wenger. Denn sie setzten die Tragbarkeitsregel nun wohl auch deshalb so rigoros durch, weil sie sich früher zu wenig darum gekümmert hätten. "Solange die Kunden ihre Zinsen jeweils pünktlich bezahlten, konnten sie die Hypothek meistens problemlos erneuern."

Eine vertiefte Überprüfung der Finanzlage habe oft gar nie stattgefunden. "Einige Banken müssen ihre Hypothekenpolitik stark korrigieren, weil sie vorher zu wenig konsequent waren", sagt auch Michael Hartmann vom Hypothekenberater Moneypark. Auch er beobachtet, dass die entsprechenden An­fragen von Pensionierten deutlich zugenommen haben.

Das hat auch mit der Zinsentwicklung zu tun: "Die letzte Tiefzinsphase erlebten wir im Jahr 2004", so Hartmann. Danach stiegen die Zinsen, erst seit 2009 sind sie konstant auf einem rekordtiefen Niveau. "Die zehn- oder fünfjährigen Hypotheken, die in dieser Zeit abgeschlossen wurden, müssen nun erneuert werden."

Das sei ein weiterer Grund für die ungewöhnliche Häufung solcher Fälle. Die Banken selbst wollen von derlei Problemen nichts wissen, wie eine Umfrage von Tagesanzeiger.ch/Newsnet ergab. Die Credit Suisse, die von einem Branchenkenner als besonders streng bezeichnet wird, schreibt: "Der Vergabe von Hypothekarkrediten geht ein individuelles, strukturiertes Bewerbungsgespräch voraus, in dem die finan­ziellen Voraussetzungen für die Finanzierung gemeinsam mit dem Kunden geklärt werden. Dabei werden ebenfalls die sich stark verändernden Einkommensverhältnisse, wie z.B. im Pensionsalter, berücksichtigt." Es gebe darum in dieser Kundengruppe "keine Häufung von plötzlich nicht mehr gegebenen Tragbarkeiten". Auch die Bankiervereinigung erkennt kein "systematisches Problem".