Haus verkaufen: Warum warten oft ein Fehler ist

Haus verkaufen: Warum warten oft ein Fehler ist

Das Dach muss erneuert werden, die Heizungsanlage hat ihre besten Jahre hinter sich und die Kellertreppe wird zunehmend lästig. Für viele Hauseigentümer sind das zunächst einzelne Ärgernisse, die man eben nach und nach erledigt. Dass sich dahinter eine grundsätzliche Frage verbirgt, wird häufig übersehen: Ist diese Immobilie überhaupt noch die richtige für die nächsten zwanzig Jahre?

Wer darauf keine überzeugende Antwort findet, sollte über einen Verkauf nachdenken. Nicht erst dann, wenn die Bewirtschaftung des Hauses kaum mehr zu schaffen ist. Denn mit jeder weiteren Investition und jedem Jahr des Aufschiebens kann es schwieriger werden, einen rechtzeitigen Neuanfang zu organisieren. Zudem nutzt man meist verhätnismässig viel Platz, welchen man nicht nutzt und bewirtschaften muss. Und mit gewissem Alter, kann ein grosses Haus auch sehr unpraktisch werden. 

Wann wird der Unterhalt des Hauses zur Kostenfalle?

Eigentümer unterschätzen leicht, wie viel Geld sie in eine Immobilie investieren, die sie irgendwann ohnehin verlassen möchten. Eine neue Heizung, frisch gestrichene Fassaden oder moderne Fenster können sinnvoll sein. Sie garantieren aber keineswegs, dass der Verkaufspreis im gleichen Umfang steigt.

Problematisch wird es, wenn umfangreiche Arbeiten nur deshalb beauftragt werden, weil die eigentliche Entscheidung über die Zukunft des Hauses unangenehm erscheint. Ein Beispiel: Ein 67-jähriger Eigentümer in Rheinland-Pfalz investiert einen hohen fünfstelligen Betrag in die Modernisierung seines Hauses. Drei Jahre später möchte er doch in eine kleine Stadtwohnung ziehen.

Die Ausgaben haben seine Wohnqualität zwischenzeitlich verbessert. Ob sie sich beim Verkauf vollständig auszahlen, ist jedoch offen. Möglicherweise wäre es wirtschaftlich vernünftiger gewesen, das Haus früher zu verkaufen und die Investition in den künftigen Wohnsitz zu lenken.

Bevor größere Renovierungen beginnen, sollten Sie deshalb klären:

• Wollen Sie das Gebäude nach Abschluss der Arbeiten tatsächlich langfristig selbst nutzen?
• Lassen sich die anstehenden Investitionen beim Verkauf voraussichtlich angemessen berücksichtigen?
• Welche Kosten entstehen, wenn Sie noch fünf weitere Jahre Eigentümer bleiben?

Diese Überlegungen ersetzen keine Immobilienbewertung. Sie verhindern jedoch, dass beträchtliche Summen ohne langfristiges Wohnkonzept ausgegeben werden.

Weshalb kann das eigene Auto zum Problem werden?

In vielen deutschen Wohngebieten ist das Auto die Voraussetzung für einen unkomplizierten Alltag. Supermarkt, Arztpraxis, Bahnhof und Freizeitangebote liegen oft mehrere Kilometer voneinander entfernt. Solange man gerne fährt, fällt diese Abhängigkeit kaum auf.

Später können sich die Voraussetzungen verändern. Eine Erkrankung, eine vorübergehende Verletzung oder der freiwillige Verzicht aufs Autofahren reichen manchmal aus, um den bisherigen Aktionsradius erheblich einzuschränken.

Gerade deshalb kann eine kompakte Wohnung in einer gut versorgten Mittelstadt attraktiver sein als ein großzügiges Einfamilienhaus am Stadtrand. Wer öffentliche Verkehrsmittel nutzen, Besorgungen zu Fuß erledigen und soziale Angebote spontan erreichen kann, bleibt in vielen Alltagssituationen unabhängiger.

Die Bundesarbeitsgemeinschaft der Seniorenorganisationen unterstreicht die Bedeutung von Wohnumfeld, Nachbarschaft und außerhäuslicher Mobilität. Selbstständigkeit hängt eben nicht nur von der Ausstattung der eigenen Wohnung ab.

Welche Fehler entstehen durch das ständige Verschieben

Viele Eigentümer wissen seit Jahren, dass sie ihr Haus später wahrscheinlich verkaufen werden. Trotzdem unternehmen sie nichts. Oft gibt es gute Gründe: Der Garten ist schön, die Nachbarschaft vertraut, und das Aussortieren eines jahrzehntelang gefüllten Haushalts wirkt abschreckend.

Allerdings wird eine Haushaltsauflösung nicht einfacher, nur weil sie später stattfindet. Die Menge der Gegenstände wächst möglicherweise weiter, während die Bereitschaft für einen anstrengenden Umzug abnimmt.

Dabei lässt sich vieles langfristig vorbereiten. Wer eine mögliche Verkleinerung plant, kann zunächst klären, welche Möbel und Erinnerungsstücke unbedingt erhalten bleiben sollen. Wie sich ein Wohnungswechsel organisatorisch bewältigen lässt, erläutert unser Beitrag Wichtiges für den Wohnungswechsel im Alter.

Das eigentliche Problem ist nicht die Dauer der Vorbereitung. Es ist die fehlende Entscheidung, überhaupt damit anzufangen. Aus einem selbst gewählten Projekt kann so ein plötzlich notwendiger Kraftakt werden.

Woran erkennen Sie eine wirklich zukunftsfähige Wohnung

Eine kleinere Wohnfläche allein garantiert noch keine bessere Wohnsituation. Besonders Neubauwohnungen werden gerne mit Begriffen wie altersgerecht, komfortabel oder barrierearm beworben. Was diese Beschreibungen konkret bedeuten, muss jedoch sorgfältig geprüft werden.

Eine schöne Wohnung im Obergeschoss hilft wenig, wenn der Aufzug nur über mehrere Eingangsstufen erreichbar ist. Ein modernes Bad kann ebenfalls unpraktisch sein, wenn später nicht genügend Bewegungsfläche vorhanden ist.

Beim Besichtigen verdienen vor allem diese Eigenschaften Aufmerksamkeit:

• Ein möglichst stufenloser Weg vom Hauseingang bis in sämtliche wichtigen Wohnbereiche.
• Ausreichend Bewegungsfläche im Bad und eine Dusche ohne hohe Einstiegskante.
• Eine Wohnlage, die auch ohne eigenes Fahrzeug die wichtigsten Alltagswege ermöglicht.

Wer frühzeitig sucht, kann solche Kriterien konsequent anwenden. Unter akutem Zeitdruck werden dagegen womöglich Kompromisse akzeptiert, die sich später als nachteilig erweisen.

Ist der Verkauf tatsächlich besser als ein Umbau

Nicht jedes ältere Haus muss aufgegeben werden. Wer eine gute Nachbarschaft hat, ebenerdig wohnen kann und finanziell ausreichend abgesichert ist, findet möglicherweise durch gezielte Anpassungen eine überzeugende Lösung.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, Teile der Immobilie getrennt zu nutzen oder zu vermieten. Wann das sinnvoll sein kann, behandelt unser Beitrag Haus im Alter: Nutzen, teilen oder verkaufen.

Entscheidend ist jedoch, die tatsächlichen Alternativen miteinander zu vergleichen. Der Umbau eines schwer zugänglichen Hauses kann teuer werden und trotzdem Nachteile der Lage nicht beseitigen. Umgekehrt können hohe Mietpreise am Wunschwohnort einen Verkauf wirtschaftlich weniger attraktiv machen.

Auch die unterschiedlichen Wohnformen im Alter verdienen Beachtung. Eine passende Eigentums- oder Mietwohnung kann unter Umständen mehr Eigenständigkeit ermöglichen als die bisherige Immobilie. Unterstütztes Wohnen kommt ebenfalls infrage, wenn Dienstleistungen gewünscht werden.

Wie setzen Sie sich einen sinnvollen Entscheidungstermin

Ein häufiger Fehler besteht darin, die Zukunft des Hauses an unbestimmte Ereignisse zu knüpfen. Verkauft werden soll irgendwann nach der nächsten Renovierung, wenn die Immobilienpreise wieder steigen oder wenn man sich alt genug dafür fühlt. Hilfreicher ist ein konkreter persönlicher Zeitplan. Legen Sie beispielsweise fest, dass Sie innerhalb der nächsten zwölf Monate den Marktwert bestimmen lassen, geeignete Wohnlagen erkunden und eine belastbare Gegenüberstellung der künftigen Wohnkosten erstellen.

Berücksichtigen Sie dabei mögliche Maklerkosten, den Notar, bestehende Darlehen und die steuerlichen Folgen. Ob ein privater Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist, hängt unter anderem von Eigentumsdauer und Nutzung ab. Der entscheidende Vorteil einer solchen Vorbereitung besteht darin, dass Sie selbst den Ablauf bestimmen. Ein Umzug kann dann zu einem bewusst gewählten Schritt werden, statt zur hektischen Reaktion auf eine veränderte Lebenssituation.

Das Eigenheim hat Ihnen vielleicht jahrzehntelang gute Dienste geleistet. Doch vergangene Investitionen sind kein überzeugender Grund, weiterhin in einer Immobilie zu wohnen, die Ihre Zukunft unnötig erschwert.

Wer rechtzeitig verkauft, gibt nicht einfach Besitz auf. Er kann sich die Möglichkeit erhalten, seine nächsten Lebensjahre nach eigenen Vorstellungen einzurichten.